החלטה בתיק רע"א 4891/04

1.        לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד הנשיא א' גורן) בה נדחתה בקשת המבקש להורות על עיכוב הליכי הוצאה לפועל למכירת מקרקעין בחכירתו למשיבות 3 ו-4, ואושר בדיעבד המכר האמור.

2.        המבקש ואביו, המשיב 6 (יחד להלן - החייבים), היו חוכריה של חלקת מקרקעין המצויה ליד צומת גלילות (להלן - המקרקעין), בחלקים שווים. ביום 28.7.94 התקשרו החייבים והמשיבות 3 ו-4 (להלן - הקונות) בהסכם קומבינציה (להלן - ההסכם או הסכם הקומבינציה), בו התחייבו הראשונים, בין היתר, למכור לקונות את זכויותיהם במגרש, כנגד בניית "יחידות מוכר" כהגדרתן בהסכם, על ידי הקונות. בהתאם להסכם, גרמו הקונות לכך כי המשיב 1, בנק הפועלים בע"מ (להלן - הבנק או בנק הפועלים), ילווה לחייבים סך של 800,000 דולר כערכם בשקלים (להלן - ההלוואה). להבטחת ההלוואה חתמו החייבים על שטר משכנתה, בו שעבדו את זכויותיהם במקרקעין לטובת הבנק (להלן - המשכנתה). הקונות ערבו להחזר ההלוואה. כעבור זמן, ביטלו הקונות את הסכם הקומבינציה, ועתרו לבית המשפט המחוזי בתל אביב למתן צו המצהיר כי ההסכם בוטל על ידן כדין. פסק הדין, אשר ניתן ביום 4.7.01, נעתר לבקשת הקונות.

3.        החייבים לא פרעו את ההלוואה במועדה, וביום 5.12.01 פנה הבנק לראש ההוצאה לפועל בהרצליה בבקשה למימוש המשכנתה ולמינוי כונס על זכויות החייבים בנכס. לתפקיד זה מונה עורך דין אלון פומרנץ, הוא המשיב 2 (להלן - כונס הנכסים או הכונס). לדברי הכונס, נמשך הליך המימוש למעלה משנה, בה נעשו מאמצים מרובים למכור את המקרקעין בתמורה מירבית. אף כי בעניין המקרקעין דנא ניתנו מספר חוות דעת שמאיות, הנוקבות בסכומים גבוהים ביותר באשר לשווי המקרקעין, לא עלה בידי הכונס למצוא הצעה המתקרבת לאותם סכומים. ההצעות כולן נקבו בסכומים נמוכים ביחס לשווי הנקוב בחוות הדעת. לבסוף, ביום 11.2.03 נערכה התמחרות בין הקונות לבין מציע נוסף, בנוכחות נציגים ממשפחת החייבים. הצעת הקונות, אשר עמדה על סך 370,000 דולר, הייתה ההצעה הזוכה. בתום ההתמחרות חתמו נציגי הקונות על נוסח הסכם המכר. בסמוך לאחר מכן, באותו יום, שלח הכונס מכתב לבא כוח החייבים והודיעו בדבר תוצאות ההתמחרות, וכן הצהיר על כוונתו לפנות לראש ההוצאה לפועל בבקשה לאישור המכר לזוכות בהתמחרות. במשך כחודש לא נתקבלה כל תגובה מאת החייבים, וביום 10.3.03 אישרה כבוד ראש ההוצאה לפועל את המכר. הקונות שילמו לכונס את מלוא התמורה עבור הנכס. כן שולמו מס הערך המוסף, מס המכירה ומס הרכישה החלים על העסקה. ביום 29.4.03, לאחר העברת עיקר התמורה על ידי הקונות לכונס, הגישו החייבים לראש ההוצאה לפועל בקשה לביטול המכר. ביום 24.9.03 נדחתה בקשה זו, וביום 17.11.03 חתמה ראש ההוצאה לפועל על צו המכר.

4.        לימים הסתבר כי חודשים מספר לאחר פתיחת תיק ההוצאה לפועל למימוש המשכנתה, פתח סניף אחר של בנק הפועלים בהליכי פשיטת רגל נגד המבקש (פש"ר 1487/02 בבית המשפט המחוזי בתל אביב), בגין אשראי שנתן לו ללא קשר למשכנתה הנזכרת. ביום 28.10.02 ניתן צו כינוס. המבקש לא הביא הדבר לידיעת ראש ההוצאה לפועל או הכונס, משך כל הליך ההתקשרות עם הקונות ואישור המכר. ביום 7.12.03 עתר המבקש, במסגרת תיק פשיטת הרגל, לביטול המכר ולעיכוב ההליכים המתנהלים בתיק ההוצאה לפועל נגדו. המבקש נימק בקשתו בכך כי שווי המקרקעין גבוה בהרבה ממחיר המכר לקונות. עוד טען הוא כי הבנק פעל שלא כדין, בכך שלא הודיע לבית המשפט של פשיטת הרגל על מכירת המקרקעין במסגרת הוצאה לפועל. ביום 22.12.03 הורה בית המשפט המחוזי (כבוד השופטת ו' אלשיך) כי הנכס לא ימומש, עד להכרעה בבקשת העיכוב. ביום 9.2.04, לאחר הגשת תגובות הנוגעים בדבר - הכונס, הקונות וכונס הנכסים הרשמי  - הוחלט כי אין מקום לעכב עוד את הליכי ההוצאה לפועל. עם זאת, ניתנה למבקש האפשרות למצוא הצעה גבוהה יותר מהצעת הקונות, תוך 14 יום. ביום 22.2.04 הוגשה לכונס הצעתה של המשיבה 7, א. יונה מבנים להשכרה 1986 בע"מ (להלן - יונה), אשר עמדה על סך 500,000 דולר. להצעה צורפה ערבות בנקאית בגובה עשרה אחוזים מסכום ההצעה, וכן ניתנה הסכמה לתנאי הסכם המכר כפי שנחתם עם הקונות. נוכח זאת, פנה הכונס לבית המשפט המחוזי בהודעה על דבר ההצעה החדשה, וביקש הוראות בשאלה אם יש לבצע התמחרות בין יונה, היא המציעה החדשה, לבין הקונות. הכונס הביע דעתו כי מדובר בהליך מכר גמור, ועל כן סבר כי יש לבקש את תגובת הקונות. כונס הנכסים הרשמי הביע עמדתו כי יש לפתוח את הליך המכר מחדש.

5.        בית המשפט המחוזי (כבוד הנשיא א' גורן) נתן החלטתו ביום 5.5.04 ובה אישרר בדיעבד את המכר לקונות. בית המשפט ציין כי חובו של המבקש לבנק עולה על 5.4 מיליון ש"ח, בעוד שהמקרקעין צפויים להימכר בסכום שאינו מגיע אפילו כדי מחצית החוב, גם אם תתקיים התמחרות מחודשת. עוד נאמר, כי על פי הסכם ההלוואה אין לבנק אפשרות לחזור אל החייבים או לנקוט בהליך נוסף מעבר למימוש השעבוד על זכויות החייבים במקרקעין. על כן, כך נקבע, כל תמורה שתתקבל בגין המקרקעין, תשמש לכיסוי חובו של הבנק, וממילא לא צפויה להיוותר יתרה אשר יש בה כדי לשנות את מצב המבקש או את מצבם של יתר נושיו. על כן סבר בית המשפט המחוזי כי נכון יהא לאשרר את המכר בדיעבד. על החלטה זו נסובה הבקשה לרשות ערעור. טענתו העיקרית של המבקש לפניי נוגעת לתועלת העשויה לצמוח, אליבא דמבקש, מהגדלת תמורת המכר, הן עבורו והן עבור כלל נושיו. המבקש שב ומציין כי מכירת המקרקעין אושרה בסכום נמוך בהרבה משווי המקרקעין על פי חוות דעת שונות, הנוקבות בסכומים שונים, החל ב-800,000 דולר ועד כ-2.8 מיליון דולר. המבקש מוסיף, כי במהלך הליכי המכר על ידי כונס הנכסים אושרה תכנית בניין עיר חדשה למקרקעין, המשנה את ייעודם מייעוד חקלאי לבניית משרדים, באופן המשביח את שווי המקרקעין. לטענת המבקש תביא הגדלת התמורה בגין המכר להקטנת חובו כלפי הקונות. האחרונות, זאת יש לדעת, הגישו תביעת חוב בתיק פשיטת הרגל של המבקש, בגובה החוב שנותר למבקש כלפי הבנק לאחר קיזוז תמורת המכירה, וזאת נוכח ערבותן להחזר ההלוואה. ככל שתקטן יתרת חוב זו, כך טוען המבקש, יקטן סך חובותיו. כך לסברתו, תגדל יכולת הנושים האחרים להיפרע את נשייתם ויגברו סיכוייו של המבקש לסיים את הליכי פשיטת הרגל.

6.        לאחר שבחנתי את הטענות השונות ולאחר דיון שקיימתי במעמד הצדדים ביום 15.7.04, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לדחות את הבקשה לרשות ערעור. דעתי היא, כי בנסיבות העניין שלפניי אין כדי להצדיק עריכת התמחרות מחודשת, וכי ראוי הוא כי עסקת המכר שאושרה תעמוד על כנה.

7.        בבוא בית המשפט להכריע בבקשת חייב לבטל עסקת מכר אשר כבר אושרה, עליו לשוות לנגד עיניו את כל בעלי האינטרסים הנוגעים בדבר. במקרים מעין אלה, אין המדובר אך בעניינו של חייב ספציפי זה או אחר אשר רצונו הוא כי חובותיו ייפרעו במידה המירבית האפשרית. על בית המשפט להקפיד כי לא יקופח עניינם של נושי החייב. האינטרס של נושי החייב עולה במידת מה בקנה אחד עם עניין החייב; טובתם, כמו גם טובת החייב, משמעה מכירת נכסי החייב במחיר מירבי, כך שיגדל הסך הכולל המתחלק בין הנושים, ובהתאמה יגדל הסכום שיקבל כל נושה. כמו כן קיים אינטרס רחב יותר, של חייבים בכלל ושל נושיהם של חייבים, כי מציעים רבים יבקשו להשתתף במכירת נכסי חייבים בהוצאה לפועל, בפשיטת רגל ובהליכים דומים. כך תגדל התחרות, ועמה האפשרות לכריתת עסקאות מכר במחירים גבוהים. כתוצאה, ישתפרו סיכויי החייבים לעמוד בתשלום חובותיהם, אף אם לא במלואם. אף הנושים יפיקו תועלת רבה יותר. בנוסף, יש להתחשב באינטרס של אלה המשתתפים בהליכי מכר של נכס בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל וכד'. אם יהא המציע הזוכה חשוף לאפשרות שזכייתו תבוטל מפאת טענות שונות הנוגעות למכר, אשר יוכל החייב להעלות חדשות לבקרים, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר כאלה ולסכן את כספם (ראו למשל, ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1) 793). לכך עשויה להיות השפעה מזיקה וארוכת טווח על הליכי מכירה מעין אלה  (ראו, ע"א 509/00 לוי נ' עו"ד ברכה, נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו, פ"ד נה(4) 410, 428. הדברים אמנם נאמרו לעניין הליכי כינוס נכסים, אך יפים הם גם לענייננו). כך למשל, אם רק מספר מצומצם של מציעים יהינו לסכן את כספם בדרך זו של רכישת נכסים הנמכרים בהליכי מימוש, לא ניתן יהא למכור הנכסים בתמורה מקסימלית, כפי שיכולה היה להתקבל במסגרת מכירה פומבית או התמחרות רבת מתחרים. הדבר יסב נזק הן לציבור החייבים בכללו והן לנושי החייבים.

           עם זאת, אין לומר כי מדובר בכלל מוחלט, וכי לעולם תעמוד על כנה עסקה שאושרה. כבר נפסק כי "...אין להוציא מכלל אפשרות כי בנסיבות חריגות ביותר ייתכן שהיה מקום להיזקק אף להצעה מאוחרת אילו ניתן הסבר מניח את הדעת לאיחור, ובהינתן משמעות כלכלית מיוחדת להצעה החדשה ובכפוף לכך שהייתה ניתנת למציעים אחרים הזדמנות להשוות הצעותיהם, ומקום שלא היה בכך משום פגיעה מהותית בציפייה לגיטימית של צד שלישי שהספיק בינתיים להתקשר עם הנאמן בחוזה מכר" (ע"א 509/00 הנ"ל, בע' 430). תוך שימת לב לאפשרות הנזכרת, סבור אני כי לא נתקיימו תנאים מיוחדים אלה בענייננו.

8.        הצעתה של יונה עלתה רק בעקבות פניית המבקש אליה, ולא במסגרת הליכי ההתמחרות שערך הכונס. היה זה לאחר שנסתיימו הליכי המכר מבחינת כונס הנכסים והקונות, ולאחר שנתקבל כבר אישור ראש ההוצאה לפועל לעסקה. יש להניח כי המבקש ידע על ההתמחרות בעיתה ועל תוצאותיה, בין היתר נוכח העובדה כי כונס הנכסים דיווח לו על אלו, ובשל נוכחות נציגים ממשפחת המבקש במעמד ההתמחרות. חרף זאת, לא עשה המבקש דבר כדי למחות על דבר העסקה ועל מחירה. רק למעלה מחודשיים לאחר קיום ההתמחרות פנו החייבים לראש ההוצאה לפועל בבקשה לבטל המכר. גם מיום מתן החלטת ראש ההוצאה לפועל שלא לבטל את המכר, חלפו למעלה מחודשיים בטרם פנה המבקש לבית המשפט המחוזי בבקשה לבטל את המכר ולעכב את הליכי ההוצאה לפועל. משמע, בהגשת בקשות הביטול האמורות פעל המבקש כרצונו, ככל הנראה ללא מגבלת לוחות זמנים וללא הזריזות המתבקשת נוכח העובדה כי עניינו של צד שלישי עשוי להיפגע בשל צעדיו. אין בידי לקבל גישה לפיה יכול החייב לבקש כרצונו, בכל עת, את ביטול המכר. אם יתאפשר מהלך כזה, ייפגע באופן חמור בטחונם של כלל המשתתפים ברכישת נכסים באמצעות הליכי מימוש. מכך כאמור, ייפגעו החייבים עצמם ונושיהם.

9.        אף בתמורה לה התחייבה המשיבה 7, אינני רואה יתרון כלכלי כה גדול, המצדיק פתיחת ההתמחרות מחדש. הצעתה של המשיבה 7 גבוהה ב-130,000 דולר מהסכום שהציעו הקונות. הפרש זה, יש להזכיר, חל על רכישת מלוא הזכויות בחלקת המקרקעין, אשר רק בחציין שייכות למבקש. חציין השני שייך לאביו. נראה, כי נוכח זאת, ולאחר תשלום המיסים בהם תחוייב העסקה, יעמוד אך חלק מועט מסכום עודף זה לזכות נושי המבקש, באופן שלא ישפיע משמעותית על יכולתם להיפרע את נשייתם. כיוון שכך, יש ליתן משקל נמוך לטענה כי טובת נושיו של המבקש מחייבת עריכת התמחרות מחדש. יש לזכור כי קיים פער משמעותי בין שתי ההצעות - זו של הקונות וזו של יונה - לבין חוות הדעת השמאיות. זאת, חרף מאמצי כונס הנכסים תקופה ממושכת למכור את המקרקעין בתמורה מירבית. הדעת נותנת כי למראה פער בולט כזה, בין הערכות השמאים לבין הצעת הקונות, היה המבקש נזעק מייד, ומצביע על אי סבירותה הקיצוני של הצעת הקונות כעניין היורד לשורשה של עסקת המכר. ואולם כמתואר לעיל, סכר המבקש פיו זמן ניכר בעניין זה, והשתהה באופן תמוה בהעלאת טענה זו בערכאות השונות. גם לא מצינו בדבריו, טענה כלשהי נגד תפקודו של כונס הנכסים בעניין זה. זאת ועוד, הואיל וקיים פער לא קטן בין הצעתה של יונה לבין הערכות השווי, הרי אם תתקבל גישתו של המבקש לא תהא מניעה שבחלוף תקופה נוספת ייפתחו הליכי המכר מחדש. במילים אחרות, גם אם יימכר הנכס במחיר המוצע על ידי יונה, לא יהא בכך כדי לסיים את הפרשה, היה ויימצא לאחר זמן קונה חדש שיציע מחיר גבוה יותר. המבקש אף לא השיג על החלטתה של ראש ההוצאה לפועל בדרך הרגילה. הוא מצא דרך חדשה, זו של פנייה לבית המשפט של פשיטת הרגל. כזכור, המבקש לא גילה לראש ההוצאה לפועל כי מתנהלים נגדו הליכי פשיטת רגל. בנסיבות אלו אין מקום לבטל את המכר שהושלם.

10.      לאור כל האמור, דוחה אני את הבקשה לרשות ערעור. ממילא נדחית גם הבקשה לסעד זמני. המבקש יישא בשכר טרחת עורך דין בסכום של 7,500 ש"ח לזכות המשיב 2 ובאותו סכום לזכות הקונות.

           ניתנה היום, ב' באב תשס"ד (20.7.04).

                                                                                      ש ו פ ט

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.    התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: